Le diagnostic termites, ou état relatif à la présence de termites, est obligatoire pour vendre un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral ; il vaut 6 mois au plus. Il n’est pas exigé pour louer. En cours de bail, l’occupant qui découvre des termites prévient le propriétaire, puis déclare en mairie dans le mois, sous peine d’une amende de 450 €, montant en vigueur en 2026.
Le diagnostic termites, côté vente puis côté occupation : l’obligation, le contenu et la validité de l’état, ce que doit faire le locataire d’un local, qui paie les travaux dans un bail commercial, et les sanctions.
Quand l’état termites est obligatoire
L’obligation naît d’un arrêté préfectoral. Le préfet délimite les zones déclarées infestées par les termites ou exposées à l’être à court terme. Dans ces zones, la vente de tout ou partie d’un immeuble bâti suppose un état relatif à la présence de termites, remis à l’acquéreur avant la signature.
Le texte vise l’immeuble bâti, pas seulement le logement : les locaux professionnels, murs commerciaux, entrepôt ou bureaux, vendus dans une zone délimitée sont concernés de la même façon qu’une maison. Hors zone, aucun état n’est exigé, même si rien n’interdit d’en commander un.
Le service public met en ligne une carte des départements et communes couverts par un arrêté. La mairie et la préfecture renseignent aussi sur la situation d’une adresse précise, car la délimitation peut ne viser qu’une partie d’un département.
Ce que contient l’état, et combien de temps il vaut
L’état est établi par un diagnostiqueur titulaire d’une certification, inscrit dans l’annuaire du ministère chargé du logement, dont l’assurance de responsabilité civile professionnelle mérite d’être vérifiée. Il doit être indépendant du vendeur comme de l’entreprise qui traiterait ensuite. Sa visite suit un modèle réglementaire :
- tous les niveaux, pièces et volumes accessibles sont examinés ;
- chaque élément en bois fait l’objet d’un examen visuel minutieux ;
- des sondages sont réalisés dans les parties en bois ;
- le rapport de visite liste les parties visitées, celles qui n’ont pas pu l’être, et les éléments infestés ou non.
Les parties non visitées comptent autant que les autres. Un local encombré de stock ou de cloisons de doublage laisse des zones hors du rapport, et l’acquéreur ne sait rien de ce qu’elles cachent.
L’état termites est valable 6 mois au plus. Il doit encore être en cours de validité à la signature de la promesse de vente comme à celle de l’acte : une vente qui traîne impose de le refaire. Il rejoint le dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur.
La présence de termites n’empêche pas la vente. L’acquéreur informé qui achète en l’état ne peut plus demander l’annulation pour ce motif. Sans état valide, le vendeur perd cette protection, et l’acquéreur peut invoquer la garantie des vices cachés.
Vous louez le local : pas d’état à l’entrée, mais une obligation en cours de bail
La loi ne demande pas d’état termites pour louer un local. Rien non plus dans l’état des lieux d’entrée ne le remplace. Elle demande, en revanche, à tout occupant, locataire compris, de signaler les termites qu’il découvre. Le signe le plus courant est une galerie-tunnel de terre le long d’un mur, d’une plinthe ou d’un dormant.
Le locataire prévient d’abord le propriétaire, par tout moyen. Il déclare ensuite la présence de termites à la mairie du lieu de l’immeuble, dans le mois qui suit la constatation. La déclaration se fait sur un formulaire officiel et précise :
- l’identité du déclarant ;
- les éléments qui identifient le local ou les parties communes concernées ;
- les indices observés, et le diagnostic s’il en existe un ;
- la date et la signature.
Elle part en lettre recommandée avec avis de réception, ou se dépose contre récépissé. Dans un immeuble en copropriété, des termites vus dans les parties communes se signalent au syndic. Combien de temps comptez-vous rester dans ces murs ? Sur un bail 3-6-9, une infestation ignorée la première année pèse sur les huit suivantes.
Qui paie les travaux dans un bail commercial
Une fois la présence confirmée, le maire peut imposer au propriétaire la recherche de termites et les travaux d’éradication dans un délai de 6 mois. Les travaux reviennent à un professionnel distinct du diagnostiqueur, qui remet une attestation à envoyer en mairie. Reste la question qui intéresse l’occupant : la facture.
| Poste | À la charge de | Ce qui le fixe |
|---|---|---|
| Recherche et traitement imposés par le maire | Le propriétaire, destinataire de l’injonction | Le code de la construction ; une refacturation dépend des clauses du bail |
| Rétablissement de poutres ou de gros murs dégradés | Le propriétaire, sans refacturation possible | Article R145-35 du code de commerce, qui renvoie à l’article 606 du Code civil |
| Déclaration en mairie | L’occupant | Le code de la construction |
Le rétablissement des poutres figure parmi les grosses réparations de l’article 606. Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le décret du 3 novembre 2014, l’article R145-35 interdit de les refacturer au locataire, honoraires compris, et toute clause contraire est réputée non écrite.
Le traitement lui-même n’est pas nommé par ces textes. Sa prise en charge se lit dans le bail, à la clause des travaux et des charges récupérables : c’est là qu’un poste que l’occupant croit réservé au propriétaire peut se retrouver dans le décompte des charges. Un bail ancien, jamais renouvelé depuis 2014, peut encore transférer davantage au locataire.
Ce que risquent le vendeur, le propriétaire et l’occupant
Chaque obligation a sa sanction, montants en vigueur en 2026, et elles ne visent pas les mêmes personnes :
| Manquement | Qui est visé | Sanction |
|---|---|---|
| Vente sans état valide en zone délimitée | Le vendeur | Responsabilité engagée, garantie des vices cachés ouverte |
| Recours à un diagnostiqueur non certifié | Le vendeur et le diagnostiqueur | Amende de 1 500 €, 3 000 € en récidive |
| Recherche ou traitement non réalisés après injonction | Le propriétaire | Amende de 1 500 €, jusqu’à 7 500 € pour une personne morale ; travaux d’office à ses frais |
| Absence de déclaration des termites en mairie | L’occupant | Amende de 450 € |
En cas de démolition totale ou partielle, les bois contaminés doivent être détruits par incinération sur place, ou traités avant tout transport, avec une déclaration en mairie dans le mois. Un réaménagement de local qui dépose des cloisons en bois infestées entre dans ce cas.
Avant de signer, ce qu’il faut réclamer
À l’achat de murs en zone délimitée, réclamez l’état termites, vérifiez sa date au regard de la signature et lisez la liste des parties non visitées. À la prise d’un bail, demandez si des termites ont déjà été déclarés et relisez la clause des travaux. Pour une situation litigieuse, un avocat en baux commerciaux lit le bail mieux qu’aucune règle générale.
Sources
- Service-public.gouv.fr, « Diagnostic termites et autres insectes xylophages » (F3150), vérifié le 26 février 2026
- Service-public.gouv.fr, « Termites dans l’habitat » (F285), vérifié le 23 octobre 2024
- Code de commerce, article R145-35, issu du décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014
- Code civil, article 606
