La taxe foncière se calcule sur la valeur locative cadastrale revalorisée, réduite de 50 %, multipliée par les taux votés localement. Dans l’exemple construit ci-dessous, 2 903 € par an, soit 29 € le m². Dans un bail commercial, elle peut être imputée au locataire si le bail l’inventorie.
Pour un local de 100 m², une valeur locative cadastrale de 12 000 € et des taux locaux hypothétiques de 40 % et de 8 %, la taxe foncière revient à 2 903 € par an, soit 29 € le m². Les taux sont des hypothèses : ils changent d’une commune à l’autre.
Un exemple chiffré : 2 903 € par an, 29 € le m²
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Valeur locative cadastrale | donnée de l’avis | 12 000 € |
| Revalorisation 2026 | 12 000 × 1,008 | 12 096 € |
| Déduction de 50 % | 12 096 × 50 % | 6 048 € |
| Taux commune et intercommunalité (hypothèse) | 6 048 × 40 % | 2 419 € |
| Taxe d’enlèvement des ordures (hypothèse, sur la même base) | 6 048 × 8 % | 484 € |
| Total | 2 903 € par an, 29 € le m² pour 100 m² |
Le chiffre qui se compare d’un local à l’autre est le montant au m² : il tient compte de la surface et des taux de la commune.
La déduction de 50 % : ce que dit l’article 1388
L’article 1388 du Code général des impôts établit la taxe foncière sur les propriétés bâties d’après la valeur locative cadastrale, avec une déduction de 50 % de son montant. Le texte la justifie par les frais de gestion, d’assurances, d’amortissement, d’entretien et de réparation. La valeur locative est le loyer théorique annuel que la propriété pourrait produire si elle était louée dans des conditions normales.
La revalorisation de 2026, hors locaux professionnels
L’administration fiscale revalorise chaque année les valeurs locatives par un coefficient forfaitaire lié à l’indice des prix à la consommation harmonisé de novembre. En 2026, il est fixé à 1,008, soit une hausse de 0,8 % de la base des propriétés bâties et non bâties, hors locaux professionnels.
Cette réserve compte pour un local d’entreprise : la page précise que ce coefficient exclut les locaux professionnels. L’exemple l’utilise pour la démonstration, et la base réelle se lit sur l’avis.
Les taux : les collectivités qui les votent et la taxe sur les ordures
Les taux sont votés chaque année par les collectivités dont dépend le bien : commune, intercommunalité, syndicat, établissement public foncier. Elles peuvent les réduire, les maintenir ou les augmenter. L’avis peut aussi comprendre une taxe d’enlèvement des ordures ménagères, calculée selon la même méthode avec un taux spécifique.
Dans un bail commercial, la taxe peut revenir au locataire
Le propriétaire est le redevable légal de la taxe foncière. L’article R. 145-35 du Code de commerce permet d’imputer au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles.
L’article L. 145-40-2 demande que le contrat comporte un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes, avec leur répartition entre le bailleur et le locataire, et que le bailleur adresse un état récapitulatif chaque année.
Si le bail impute la taxe au locataire, ajoutez au loyer, pour comparer deux baux, les 29 € le m² de l’exemple, ou le montant réel de votre avis, comme le détaille ce qu’un local coûte vraiment à l’année.
Où lire votre base
La valeur locative cadastrale, les taux et la taxe d’enlèvement des ordures figurent sur l’avis de taxe foncière. L’administration joint à l’avis un encart dédié qui récapitule ces informations. Quelle part de la taxe foncière le bail met-il à votre charge ? La réponse se lit dans l’inventaire des charges.
Les taux de 40 % et de 8 % sont des hypothèses, pas ceux d’une commune, et l’avis peut comporter d’autres lignes que celles de l’exemple. Pour votre cas, l’avis de taxe foncière et, pour un bail, un avocat ou un expert-comptable donnent la base et la répartition exactes.
Sources
- impots.gouv.fr, « Comment est calculée ma taxe foncière ? Pourquoi a-t-elle augmenté en 2026 ? », page modifiée le 3 septembre 2026
- Code général des impôts, article 1388, version en vigueur consultée en octobre 2026
- Code de commerce, articles R. 145-35 et L. 145-40-2, version en vigueur consultée en octobre 2026
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