La différence entre location saisonnière et meublé de tourisme tient au vocabulaire : la première désigne l’activité, le second le statut juridique d’un logement entier loué à une clientèle de passage. L’écart qui coûte se trouve ailleurs, entre meublé classé et non classé : depuis 2025, 50 % d’abattement pour l’un, 30 % pour l’autre, avec un plafond de recettes de 15 000 € seulement pour le non classé.
Voici ce que la qualification coûte à l’année, ce que recouvre chacun des deux termes, les obligations du loueur, puis le choix de faire classer le logement ou non.
Ce que la qualification coûte à l’année
Depuis le 1er janvier 2025, le régime micro-BIC, celui qui applique un abattement forfaitaire sur les recettes au lieu de déduire les charges réelles, ne traite plus tous les meublés de tourisme de la même façon. Le classement en étoiles fait la différence :
| Meublé de tourisme | Plafond de recettes annuelles | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Classé (1 à 5 étoiles) | 77 700 € pour les recettes 2025, seuil actualisé tous les trois ans | 50 % |
| Non classé | 15 000 € | 30 % |
Prenons un exemple construit : 14 000 € de recettes sur l’année. Non classé, le logement laisse 9 800 € de revenu imposable. Classé, il en laisse 7 000 €. L’écart est de 2 800 € de revenu imposable chaque année, avant même de parler de taux d’imposition.
À 16 000 € de recettes, la question change de nature : le meublé non classé dépasse le seuil de 15 000 € et sort du micro-BIC, alors que le classé y reste.
Un mot courant, un statut juridique
« Location saisonnière » est l’expression de tous les jours pour louer à la nuit, à la semaine ou au mois. Elle n’a pas de définition propre qui changerait vos obligations. « Meublé de tourisme » est la catégorie du code du tourisme, et c’est elle qui fixe les règles.
Selon Service-public, un logement est un meublé de tourisme quand trois conditions sont réunies : le client a l’usage exclusif d’une maison ou d’un appartement, sans le loueur sur place ; il y séjourne pour une courte durée ; et il ne totalise pas plus de 90 jours consécutifs de location par année civile. Le logement doit aussi contenir un minimum d’équipements, de la literie au matériel d’entretien.
Une chambre louée chez vous, pendant que vous habitez le logement, ne remplit pas la condition d’usage exclusif : ce n’est pas un meublé de tourisme, et la fiscalité suit d’autres règles.
Ce que la loi impose au loueur
La loi Le Meur, entrée en vigueur fin 2024, a renforcé les obligations du meublé de tourisme :
- Enregistrement en mairie, obligatoire sur tout le territoire au plus tard le 20 mai 2026 ; un défaut d’enregistrement expose à une amende de 10 000 à 20 000 €. Une résidence principale en est dispensée, sauf délibération de certaines communes.
- Une durée plafonnée pour la résidence principale : 120 jours par an, que la commune peut ramener à 90 jours depuis 2025 ; un dépassement expose à une amende civile jusqu’à 10 000 €.
- Un DPE au moins en classe E depuis le 21 novembre 2024, puis entre A et D au 1er janvier 2034, en métropole. Le calendrier n’est pas celui d’un logement classé E loué à l’année.
- La copropriété peut interdire la location touristique des lots qui ne sont pas des résidences principales, à la majorité des deux tiers, si son règlement interdit déjà les activités commerciales.
Combien de semaines par an comptez-vous louer ? Une résidence principale louée quelques semaines l’été ne relève pas des mêmes obligations qu’un logement loué toute l’année.
Classer ou ne pas classer
Le classement en étoiles est facultatif. Il passe par la visite payante d’un organisme agréé, qui décide du nombre d’étoiles dans le mois qui suit. Il réduit aussi la taxe de séjour dans la plupart des territoires. Sa valeur se mesure à l’écart d’abattement : 20 points de recettes en moins dans le revenu imposable, sur chaque année de location.
Le point de bascule est net : au-delà de 15 000 € de recettes annuelles, un meublé non classé quitte le micro-BIC et passe au régime réel, avec sa comptabilité. En dessous, le classement se juge en comparant son coût à l’impôt économisé sur l’écart de 20 points.
Le choix entre micro-BIC et régime réel, et l’effet de ces revenus sur vos autres impôts et cotisations, dépendent de votre situation. Un expert-comptable ou le service des impôts des particuliers peut vérifier le calcul avant votre déclaration.
Avant de mettre le logement en location
- Vérifiez que le logement remplit les trois conditions du meublé de tourisme et ses équipements minimum.
- Enregistrez-le en mairie, sauf résidence principale dispensée.
- Contrôlez la classe du DPE et le règlement de copropriété.
- Estimez vos recettes annuelles : au-delà de 15 000 €, le non classé sort du micro-BIC.
- Comparez le coût d’un classement à l’écart entre 30 % et 50 % d’abattement.
Sources
- Service-public.gouv.fr, « Règles d’une location de vacances entre particuliers (meublé de tourisme) », vérifiée le 20 août 2026
- Notaires de France, « Location : les règles applicables aux meublés de tourisme », mise à jour le 13 mars 2026
- Code général des impôts, article 50-0
- Code du tourisme, article L324-1-1
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