Une redevance de 1 500 € par mois pèse 18 000 € par an, dont une part de loyer perdue et une part épargnée. En droit, la location-vente est la location-accession de la loi du 12 juillet 1984, pensée pour le logement. Pour un local d’activité, le montage équivalent est le crédit-bail immobilier (article L313-7 du code monétaire et financier), le plus souvent sur 10 à 20 ans.
Une redevance de location-vente se lit à l’année : 1 500 € par mois font 18 000 €, et seule une partie de cette somme revient à l’acheteur. Suivent le mot, les deux phases, le local professionnel et la renonciation.
Ce que coûte la redevance à l’année
La redevance d’une location-accession se compose de deux parts : une part locative, la contrepartie de la jouissance du bien, et une part acquisitive, qui s’impute sur le prix de vente.
Exemple construit : une redevance de 1 500 € par mois, dont 1 000 € de part locative et 500 € de part acquisitive, pendant 3 ans.
| Poste | Par mois | Par an | Sur 3 ans |
|---|---|---|---|
| Redevance totale | 1 500 € | 18 000 € | 54 000 € |
| Part locative, non récupérée | 1 000 € | 12 000 € | 36 000 € |
| Part acquisitive, déduite du prix | 500 € | 6 000 € | 18 000 € |
Ce que le locataire-accédant paie au-delà de la redevance dépend du contrat : charges, taxe foncière et entretien se partagent selon les clauses. Le coût complet se compare à celui d’un bail et d’un crédit, pas à la seule mensualité.
Ce que le mot recouvre
En droit, la location-vente est la location-accession à la propriété immobilière, régie par la loi du 12 juillet 1984. La vidéo ci-dessous la définit : un contrat autonome et indivisible, qui ne se résume pas à une location suivie d’une promesse de vente, et dont l’accédant n’est pas un simple locataire.
Cinq caractéristiques font la qualification : un transfert de propriété à terme, une période de jouissance à titre onéreux, une redevance périodique, un prix payable de façon fractionnée ou différée, et un droit d’option pour l’accédant.
Le dispositif a été conçu pour le logement. Dans sa version aidée, le prêt social location-accession, il est réservé à la résidence principale de ménages sous plafonds de ressources, avec une décote de 1 % du prix par année de location et une TVA à 5,5 %, selon Action Logement.
Les deux phases et les points du contrat
Le contrat se déroule en deux temps : la phase locative, pendant laquelle l’accédant occupe le bien et verse la redevance, puis la levée d’option, qu’il peut exercer à tout moment de la période de jouissance ou à son terme.
Un contrat préliminaire peut précéder, avec une somme de réservation qui peut aller jusqu’à 5 % du prix, d’après Cafpi, et la phase locative court jusqu’à quatre ans.
- le prix de vente, fixé dès la signature ;
- la durée de la période de jouissance et la date limite de levée d’option ;
- la redevance, et la répartition entre part locative et part acquisitive ;
- le partage des charges, de la taxe foncière et des travaux ;
- le sort des sommes versées en cas de renonciation.
Le contrat se signe devant notaire ; un vendeur engagé ne peut pas vendre à un tiers pendant la période de jouissance.
Pour un local professionnel : le crédit-bail immobilier
La location-accession vise le logement. Pour un local d’activité, le montage qui permet de devenir propriétaire après avoir occupé les lieux est le crédit-bail immobilier. L’article L313-7 du code monétaire et financier le définit : une entreprise de crédit-bail donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, et le locataire peut en devenir propriétaire au plus tard à l’expiration du bail.
Sa durée est liée à celle de l’amortissement du bien : le plus souvent 10 à 20 ans, contre quatre ans au plus pour la phase locative d’une location-accession. L’engagement est donc d’une autre ampleur, comme pour la durée d’engagement d’un bail 3 6 9, qui court sur neuf ans.
Si vous renoncez
Le sort des sommes versées en cas de renonciation varie : épargne restituée, parfois déduction faite d’une indemnité, ou acompte initial perdu. C’est le contrat qui tranche. Demandez au notaire, avant de signer, ce qui est rendu et ce qui est conservé.
L’engagement pèse autant sur le vendeur que sur l’acheteur. Le vendeur perçoit des revenus réguliers, mais il ne peut pas vendre à un autre acquéreur pendant la durée convenue, même à un meilleur prix.
Avant de signer
Combien de temps comptez-vous rester dans ces murs ? Pour quatre ans au plus, la location-accession convient à un logement ; pour dix ans et plus sur un local d’activité, c’est le crédit-bail qui se compare. Ramenez la redevance à l’année, séparez ce qui est perdu de ce qui est épargné, et faites relire le sort des sommes en cas de renonciation.
Le mot « leasing immobilier » circule pour des montages différents. Le nom ne dit pas si le contrat relève de la loi de 1984 : vérifiez qu’il s’agit d’un contrat de location-accession, avec contrat préliminaire et acte notarié, avant de le comparer aux autres.
Sources
- Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 relative à la location-accession à la propriété immobilière
- Action Logement, « Devenez propriétaire avec le prêt social location-accession (PSLA) »
- Cafpi, « Location vente immobilière en France : guide complet »
- Code monétaire et financier, article L313-7 sur le crédit-bail immobilier
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