Un bail commercial ne s’arrête pas tout seul : sans congé ni demande de renouvellement, il se prolonge tacitement. Le congé du bailleur se donne six mois à l’avance, par acte extrajudiciaire. La demande du locataire se fait dans les six mois qui précèdent l’échéance. Le bailleur a alors trois mois pour répondre : passé ce délai, il est réputé avoir accepté le renouvellement.
Qui peut demander le renouvellement, les deux façons d’ouvrir la procédure, les délais et la forme des actes, ce que produit le silence de chaque côté, et l’annonce du loyer qui se paie cher quand elle manque.
Qui a droit au renouvellement
Votre bail arrive à échéance dans moins d’un an ? Le droit au renouvellement n’appartient pas à l’occupant des murs, mais au propriétaire du fonds exploité dans les lieux. La distinction compte dès qu’un fonds a été cédé, mis en location-gérance ou apporté à une société.
Une seconde condition s’y ajoute, et elle écarte plus de locataires qu’on ne croit : le fonds doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui précèdent l’expiration du bail ou de sa prolongation.
Un local resté fermé pendant deux ans, une activité interrompue ou un fonds non exploité par son propriétaire fragilisent la demande. C’est le premier point à vérifier, avant même de regarder les dates, et ce que la durée de neuf ans engage se joue aussi à ce niveau.
Sans acte, le bail continue
Un bail commercial écrit ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement. À défaut de l’un ou de l’autre, il se prolonge tacitement au-delà du terme prévu au contrat.
Cette prolongation n’est pas un nouveau bail. Les conditions restent celles du contrat d’origine, mais la durée devient indéterminée, et la sortie obéit alors à une règle particulière.
Pendant la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Un congé notifié le 10 janvier ne produira donc pas effet au 10 juillet, mais au 30 septembre.
Les deux façons d’ouvrir la procédure
Deux chemins mènent au renouvellement, et celui qui agit le premier fixe le calendrier.
| Qui agit | Délai | Forme | Effet |
|---|---|---|---|
| Le bailleur donne congé | Six mois avant l’échéance | Acte extrajudiciaire obligatoire | Met fin au bail à la date indiquée, avec ou sans offre de renouvellement |
| Le locataire demande le renouvellement | Dans les six mois précédant l’expiration, ou à tout moment pendant la prolongation | Acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception | Ouvre un délai de trois mois pour la réponse du bailleur |
| Personne n’agit | Sans objet | Sans acte | Tacite prolongation aux conditions du bail, pour une durée indéterminée |
Prenons un bail venant à échéance le 30 juin. Le locataire qui veut le renouvellement peut notifier sa demande à partir du 31 décembre précédent. Le bailleur dispose alors de trois mois à compter de cette notification pour faire connaître son refus.
La demande du locataire doit, à peine de nullité, reproduire les termes du texte relatifs à ce délai de réponse. Une demande rédigée librement, sans cette reproduction, peut être écartée.
Le silence du bailleur vaut acceptation
C’est la règle la plus lourde de conséquences, et la moins expliquée.
Dans les trois mois de la notification de la demande de renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître s’il refuse le renouvellement, en précisant ses motifs. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent. Le silence, ici, ne conserve aucun droit : il en fait perdre.
Pour le locataire, cette règle transforme la demande en outil : elle oblige le bailleur à se déterminer dans un délai court, alors que l’attente jouait plutôt contre lui.
Pour le bailleur, elle impose de traiter tout courrier de ce type dès réception, et de ne pas confondre le délai de réponse de trois mois avec celui du congé.
Le loyer doit être annoncé au bon moment
Un bailleur peut accepter le principe du renouvellement tout en voulant un loyer différent. Encore faut-il qu’il le dise au bon moment.
Le texte est net : celui qui souhaite une modification du prix doit faire connaître le loyer qu’il propose dans le congé, ou dans sa réponse à la demande de renouvellement. Faute de quoi, le nouveau prix n’est dû qu’à compter d’une demande formulée ultérieurement.
Autrement dit, un bailleur qui accepte sans rien dire du loyer, puis réclame une augmentation six mois plus tard, ne peut pas la faire remonter à la date du renouvellement. Les mois écoulés restent dus à l’ancien prix.
Deux ans pour saisir le tribunal
Le congé comme le refus de renouvellement doivent indiquer, à peine de nullité, que le locataire qui entend contester ou demander une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans.
Ce délai court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, ou de la date à laquelle le refus a été signifié. Passé ce terme, l’action n’est plus recevable, quelle que soit la solidité du dossier.
Deux ans paraissent longs. Ils se consomment vite entre les échanges, les tentatives d’accord amiable et l’évaluation de l’indemnité. Un local dont on envisage de partir avant le terme relève d’une autre mécanique : sortir avant le terme obéit à ses propres motifs et à ses propres délais.
À ce stade, l’assistance d’un avocat en baux commerciaux n’est pas une précaution de confort : les actes se font par commissaire de justice, les mentions sont prescrites à peine de nullité, et chaque dossier dépend de ses propres pièces.
Ce qu’il faut préparer avant l’échéance
Notez d’abord la date d’expiration exacte du bail et remontez six mois en arrière : c’est la fenêtre d’action. Vérifiez ensuite que le fonds a bien été exploité sur les trois dernières années, et rassemblez ce qui le prouve.
Préparez enfin la forme : un acte de commissaire de justice pour un congé, un acte ou un recommandé avec avis de réception pour une demande. Un courrier simple ou un message électronique ne déclenchent aucun délai.
Sources
- Code de commerce, articles L145-8 à L145-12, section « Du renouvellement »
- Article L145-9 du même code, version en vigueur depuis le 8 août 2015
- Article L145-11 du même code, version en vigueur depuis le 21 septembre 2000
