L’indemnité d’occupation est la somme due par celui qui occupe seul un bien indivis, ou qui reste dans les lieux après la fin du bail. Elle se calcule sur la valeur locative, avec un abattement d’environ 20 % en indivision selon les notaires, et se réclame dans un délai de cinq ans.
Un bien de 1 500 € de loyer théorique par mois, occupé par un indivisaire qui en détient la moitié, lui coûte 600 € par mois, soit 7 200 € par an, après un abattement de 20 %. C’est un exemple construit.
Ce que ça coûte à l’année : un exemple chiffré
Le calcul se fait en trois temps : la valeur locative du bien, l’abattement pour précarité, puis la quote-part des autres indivisaires.
| Étape | Montant mensuel | Montant annuel |
|---|---|---|
| Valeur locative du bien | 1 500 € | 18 000 € |
| Après abattement de 20 % | 1 200 € | 14 400 € |
| Part due aux autres si l’occupant détient 50 % | 600 € | 7 200 € |
Une étude de notaires de décembre 2024 le rappelle : en indivision, l’occupant est lui-même copropriétaire, il garde donc sa quote-part et ne verse pas l’intégralité de l’indemnité pour en récupérer une partie ensuite.
Trois situations, trois textes
| Situation | Texte | Ce qu’il dit |
|---|---|---|
| Indivision, succession | Code civil, art. 815-9 | L’indivisaire qui use ou jouit privativement du bien est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité |
| Divorce, mesures provisoires | Code civil, art. 255, 4° | Le juge peut attribuer la jouissance du logement en précisant si elle est gratuite ou non et, le cas échéant, constater l’accord des époux sur le montant d’une indemnité |
| Bail commercial, éviction | Code de commerce, art. L. 145-28 | Le locataire se maintient aux conditions du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, et l’indemnité d’occupation suit les règles de la valeur locative |
Pour un local commercial, la valeur locative s’apprécie d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix du voisinage (article L. 145-33). À titre d’exemple, un local de 60 m² à 180 € le m² et par an donne 10 800 € par an, soit 900 € par mois. Ces valeurs sont illustratives.
L’abattement : de 10 à 30 % selon la page, 20 % chez les notaires
Aucun article du code ne fixe l’abattement. Le lexique des Notaires de France précise que le montant est fixé souverainement par le juge, en tenant compte notamment de la valeur locative. Les notaires retiennent environ 20 %, l’étude de 2024 en citant un arrêt de la Cour de cassation de 1994. Un avocat parle de 20 à 30 %, et l’aperçu de Google de 10 à 30 %.
Le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation. Dans des situations rares, notamment quand l’occupant est en grande difficulté économique, il peut réduire l’indemnité, voire la supprimer, selon l’étude de mai 2026.
Une somme qui n’est pas un loyer
Dans une vidéo d’un cabinet d’avocats, la différence est posée : l’indemnité d’occupation n’a pas la nature d’un loyer et se règle souvent dans le cadre des opérations de partage. L’indivisaire qui veut la percevoir plus tôt peut en demander le montant chaque année : l’article 815-11 du Code civil permet à tout indivisaire de réclamer sa part annuelle dans les bénéfices.
Ce que l’occupant supporte en plus
L’occupant paie l’indemnité, et il supporte seul les charges de sa jouissance : eau, électricité, chauffage. Les travaux qu’il fait dans le bien ne le dispensent pas de l’indemnité. Ils peuvent être pris en compte au moment du partage, sans effacer ce qu’il doit, indique cette même étude.
Les dépenses de conservation et de propriété restent à la charge de l’indivision, réparties entre tous.
Cinq ans pour la réclamer
L’article 815-10 du Code civil écarte toute recherche relative aux fruits et revenus plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l’être. Les notaires en tirent une action en paiement soumise à la prescription de cinq ans, à compter de la date à laquelle les fruits civils auraient dû être perçus. L’avocat de la vidéo signale que ce délai connaît des exceptions.
Avant de réclamer ou de contester
- La situation. Indivision, divorce ou bail commercial : le texte et la base de calcul changent.
- La valeur locative. Le montant se discute sur ce chiffre avant l’abattement.
- La date. Cinq ans court à partir du jour où les fruits auraient dû être perçus.
Le montant dépend de chaque dossier et, en cas de désaccord, d’une décision du juge. Pour réclamer ou contester une indemnité, un notaire ou un avocat doit examiner votre situation.
Sources
- Code civil, articles 255, 815-9, 815-10 et 815-11, version en vigueur consultée en octobre 2026
- Code de commerce, articles L. 145-28 et L. 145-33, version en vigueur consultée en octobre 2026
- Notaires de France, lexique, « Indemnité d’occupation », consulté en octobre 2026
- Étude de notaires, « Qu’est-ce qu’une indemnité d’occupation ? », 3 décembre 2024
- Étude de notaires, « Occuper seul un bien en indivision : faut-il indemniser les coïndivisaires ? », 29 mai 2026
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