Le « leasing immobilier » n’est pas une catégorie juridique. Pour un local professionnel, la loi parle de crédit-bail (article L313-7 du Code monétaire et financier) ; pour un logement, de location-accession (loi du 12 juillet 1984). Dans les deux cas, l’option d’achat est le critère : un contrat qui impose d’acheter en est en principe écarté.
Les offres vendues sous ce nom mélangent plusieurs contrats. Voici ce que recouvre l’expression, les deux régimes, le test de l’option, puis ce qu’il faut faire relire avant de signer.
Un nom commercial, pas un contrat
Des plateformes et des courtiers appellent « leasing » une location suivie d’un achat. Le droit regarde les clauses, pas l’enseigne : le texte sur le crédit-bail vise les opérations « quelle que soit leur qualification ». Deux contrats distincts se cachent derrière le mot.
| Crédit-bail immobilier | Location-accession | |
|---|---|---|
| Bien | Immeuble à usage professionnel | Tout ou partie d’un immeuble |
| Texte | Article L313-7, 2°, du Code monétaire et financier | Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 |
| Achat | Possible au plus tard à l’expiration du bail, par promesse unilatérale de vente, acquisition du terrain ou transfert des constructions | Par la volonté de l’accédant, lettre recommandée, après une période de jouissance onéreuse |
| Bailleur | Habituellement un établissement de crédit agréé | Un vendeur |
Le crédit-bail immobilier : l’article L313-7
Le 2° de l’article L313-7 vise les opérations par lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, et qui permettent au locataire de devenir propriétaire au plus tard à l’expiration du bail.
L’achat se fait par cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente, par acquisition du terrain ou par transfert de plein droit des constructions bâties sur le terrain du locataire.
Ce régime concerne les murs d’une entreprise, pas la résidence d’un particulier. Le texte en vigueur date du 3 août 2005.
La location-accession : la loi de 1984
Le contrat de location-accession est celui par lequel un vendeur s’engage à transférer la propriété d’un immeuble à un accédant, par la manifestation ultérieure de sa volonté, après une période de jouissance à titre onéreux, moyennant un paiement fractionné ou différé du prix et une redevance jusqu’à la levée de l’option.
Ses conditions pratiques sont détaillées dans la location-vente immobilière, et les points à surveiller dans le contrat se trouvent dans l’article sur le PSLA.
Le test : option ou engagement ferme
Les deux régimes reposent sur la même idée : le locataire peut acheter, il n’y est pas contraint. L’administration fiscale écarte du crédit-bail, en principe, la location simple, la vente à tempérament et la location assortie d’un engagement de vente qui contraint le locataire à acquérir le bien.
La Cour de cassation applique le même raisonnement à la location-accession : par un arrêt du 21 octobre 2009, elle juge qu’elle suppose une option d’achat et la refuse à un contrat comportant des obligations réciproques de vendre et d’acheter.
Un contrat intitulé « leasing » qui vous oblige à acheter au terme est en principe écarté du crédit-bail et de la location-accession. Il relève d’un autre cadre, à faire qualifier par un notaire ou un avocat.
Combien de temps comptez-vous occuper ces murs avant de décider d’acheter ?
Avant de signer
- Cherchez dans le contrat le mot « option » ou « promesse unilatérale », et demandez ce que prévoit le contrat s’il n’y figure pas.
- Relevez si l’acheteur peut renoncer et à quelles conditions, et ce que devient la part déjà versée, sans la supposer remboursée.
- Vérifiez la nature du bien : local professionnel ou logement.
- Faites relire le contrat par un notaire ou un avocat avant la signature.
Sources
- Code monétaire et financier, article L313-7
- BOFiP-Impôts, BOI-BIC-BASE-60-10, « Opérations de crédit-bail mobilier et immobilier, champ d’application », 2012
- Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, article 1er, cité par la Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 octobre 2009, n° 08-19.199
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