La règle dépend du bail. En bail commercial, toute sous-location est interdite sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur ; en bail professionnel, elle est permise sauf interdiction, avec information écrite du bailleur. Si le sous-loyer dépasse le loyer principal, le bailleur peut exiger une augmentation. Le locataire principal reste responsable.
Voici ce que chaque bail permet, la procédure à suivre en bail commercial, ce que le sous-loyer fait au loyer principal sur un exemple à l’année, puis la responsabilité qui reste la vôtre.
Le bail décide
Sous-louer un local d’activité revient à en céder l’usage, en tout ou partie, en échange d’un loyer. Le point de départ est le type de bail, car la règle de principe s’inverse :
| Bail | Règle de principe | Ce qu’il faut faire |
|---|---|---|
| Commercial | Sous-location interdite, sauf stipulation contraire du bail ou accord du bailleur (code de commerce, article L145-31) | Obtenir l’accord ou vérifier la clause, informer le bailleur, l’appeler à concourir à l’acte |
| Professionnel | Sous-location permise, sauf si le bail l’interdit | Informer le bailleur par écrit |
| Mixte, habitation et activité | Sous-location interdite | Aucune démarche possible : la sous-location est interdite |
En bail professionnel, le principe vient de l’article 1717 du code civil : le preneur a le droit de sous-louer si cette faculté ne lui a pas été interdite. L’interdiction peut porter sur le tout ou sur une partie, et le texte précise que cette clause est toujours de rigueur.
Bail commercial : l’accord, la lettre, les quinze jours
Avec une sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte, c’est-à-dire à le signer avec les parties. Le locataire lui fait connaître son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Le bailleur a quinze jours à compter de la réception pour dire s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue par le bail, il refuse ou ne répond pas, la sous-location se conclut sans lui. Service-public précise que l’autorisation peut être écrite, dans le bail ou un avenant, ou tacite.
Les autres délais du statut figurent dans l’article sur le renouvellement du bail commercial.
Bail professionnel : permis sauf interdiction
Le locataire peut sous-louer son local sauf si le contrat l’interdit, et il en informe le bailleur par écrit. Le bail professionnel dure six ans au moins, avec une reconduction tacite pour la même durée. Le sous-locataire n’a aucun lien juridique direct avec le bailleur.
Ce que le sous-loyer fait au loyer principal
Le poste de coût que le sous-loueur oublie : lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire peut exiger une augmentation correspondante du loyer principal (article L145-31 du code de commerce). À défaut d’accord, le montant se fixe selon une procédure prévue par décret, et le litige relève du tribunal judiciaire du lieu des locaux.
| Exemple construit | Par an | Au m² et par an |
|---|---|---|
| Loyer principal du local de 100 m² | 12 000 € | 120 € |
| Sous-loyer de 40 m² | 6 000 € | 150 € |
| Part du loyer principal pour 40 m², supposée proportionnelle à la surface | 4 800 € | 120 € |
| Écart, soit la base d’une demande de majoration | 1 200 € | 30 € |
La proportionnalité à la surface est une hypothèse de calcul, pas une règle du texte : la méthode de comparaison reste à convenir entre les parties. Le coût d’un local à l’année, loyer et charges, est détaillé dans l’article sur ce qu’un local coûte vraiment à l’année.
Vous restez responsable
Dans les deux baux, le locataire principal reste tenu envers le bailleur du loyer et des obligations du bail. Pour le bail commercial, service-public ajoute qu’il répond du sous-locataire : si celui-ci manque aux obligations du bail, par exemple en abîmant les locaux, il en répond devant le bailleur.
Pour un local professionnel, un réseau d’associations de gestion agréées rappelle deux limites : la durée de la sous-location ne peut pas dépasser celle de votre propre bail, et le sous-locataire n’a aucun droit contre le bailleur à la fin de ce bail. Il ajoute que le loyer au mètre carré ne devrait pas excéder celui que vous payez : en bail commercial, le code de commerce prévoit plutôt la majoration du loyer principal, d’où l’intérêt de lire la clause de votre bail.
Avant de sous-louer
- Lisez la clause de sous-location de votre bail et son type : commercial, professionnel ou mixte.
- En bail commercial, demandez l’accord écrit du bailleur, ou notifiez votre intention par lettre recommandée avec avis de réception.
- En bail professionnel, informez le bailleur par écrit, sauf interdiction dans le contrat.
- Comparez le sous-loyer et le loyer principal, à l’année et au mètre carré, avant de fixer le prix.
- Formalisez la sous-location dans un sous-bail écrit, dont la durée ne dépasse pas celle de votre bail.
Sources
- Code de commerce, article L145-31
- Code civil, article 1717
- Entreprendre.service-public.gouv.fr, « Sous-location du bail commercial », vérifiée le 3 juin 2025
- Entreprendre.service-public.gouv.fr, « Contrat de bail professionnel », vérifiée le 13 mai 2026
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